Manteniment de Comunitats
Es consideren treballs de manteniment totes aquelles accions encaminades a la conservació física i funcional d’un edifici al llarg de la seva vida útil. La falta d’un adequat manteniment provoca l’envelliment prematur dels edificis i al contrari, un edifici ben mantingut és un edifici en forma, i solament un edifici en forma ens permet gaudir d’habitatges segurs i confortables.
Raons per les quals mantenir el teu edifici en forma:
Normativa Legal: La Llei de Propietat Horitzontal és molt clara quant al manteniment d’edificis. En ella s’especifica que la comunitat de propietaris haurà de “realitzar les obres necessàries per a l’adequat sosteniment i conservació de l’immoble i dels seus serveis, de manera que reuneixi les degudes condicions estructurals, d’estanqueïtat, habitabilitat, accessibilitat i seguretat”.
Assegurances i Garanties: La falta de manteniment pot invalidar els segurs contractats i les garanties amb que expliqui l’habitatge i l’edifici.
Confort i Seguretat: Sense un adequat manteniment, l’edifici envelleix, es produeixen avaries en instal·lacions que redueixen considerablement les condicions de confort i poden arribar a aparèixer patologies estructurals que estan directament relacionades amb la seguretat, o patologies de l’envolupant de l’edifici o sistemes de subministrament i evacuació, que afecten a la salubritat.
Raons econòmiques: Una instal·lació mal conservada produeix majors consums. La substitució d’un element o sistema per un altre d’una tecnologia més moderna, aconsegueix d’una manera immediata una millora en el confort i un estalvi a mitjà o llarg termini. Una instal·lació envellida o obsoleta, rendeix poc i consumeix molt.
Innovació: Les millores tecnològiques dels materials o sistemes, la modificació de la legislació o l’obsolescència dels equips o instal·lacions, aconsellen realitzar actuacions encaminades a aconseguir una adequació a les noves necessitats dels propietaris.
El teu edifici està EN FORMA?
Dèiem que un edifici ben mantingut és un edifici en forma. Existeixen dos tipus de manteniment, el preventiu i el corrector. El primer té la possibilitat de ser programat en el temps i, per tant, avaluat econòmicament. Està destinat, com el seu nom indica, a la prevenció, tenint com a objectiu el control ” a priori ” de les deficiències i problemes que es puguin plantejar. El segon comprèn aquelles operacions necessàries per fer front a situacions inesperades, és a dir, no previstes ni previsibles. Les reparacions i substitucions físiques i/o funcionals són operacions típiques d’aquest tipus de manteniment.
A continuació t’oferim unes senzilles pautes per comprovar l’estat de manteniment i conservació del teu edifici. En elles t’indiquem els punts previs d’inspecció o unitats principals de l’edifici que s’han de revisar per saber si requereixen d’algun tipus de manteniment preventiu o corrector.
PUNTS PREVIS D’INSPECCIÓ:
FONAMENTACIÓ
- Accions en zones contigües o sota l’edifici.
- Excavacions en solars propers.
- Obres subterrànies en la via pública o fugides d’aigua.
ESTRUCTURA
- Aparició d’humItats.
- Desplomis, oxidacions, fissures i esquerdes.
- Atacs de tèrmits, corc, fongs per humitat en elements estructurals de fusta.
FAÇANA
Parets i revestiments exteriors:
- Aparició d’humitats, desplomis, fissures i esquerdes, despreniments, peces soltes.
- Juntes de dilatació i el segellat de juntes entre fusteria i parets.
- Fixacions d’aplacats, cornises, impostes i elements sortints.
- Estat de pintures.
Fusteries i elements de protecció (persianes, reixes i baranes):
- Trencaments de cristalls.
- Fixacions i ancoratge de baranes defectuoses.
- Oxidacions i comissions en elements metàl·lics.
- Atac de fongs o insectes en els elements de fusta.
- Les juntes d’estanqueïtat en la fusteria i entre la fusteria i els vidres.
- Els sistemes d’evacuació.
- Juntes de segellat entre fusteria i ampits.
- La pintura de la fusteria i la serralleria.
- Mecanismes de tancament i maniobra.
COBERTES
Terrats:
- Estancament d’aigua.
- Fissures, esquerdes, enfonsaments i peces soltes.
- Aparició d’humitats en els sostres de l’última planta.
- Juntes de dilatació i canalons.
- Trobades amb paraments verticals.
- Juntes de solera en faldons.
- Estat de paviments, acabats superficials, ancoratge de mastelers, estenedors, xemeneies, etc.
Teulades:
- Aparició de vegetacions.
- Enfonsaments i peces trencades o desplaçades.
- Aparició d’humitats en els sostres de l’última planta.
- Canalons, gàrgoles, i peces de cubriment.
- Trobades amb paraments verticals.
- Estat de subjeccions de peces, juntes, canalons, faldons, escopidors, gàrgoles, ancoratge de mastelers, xemeneies, etc.
Claraboies:
- Trencament de vidres o plaques i peces soltes.
- Aparició de goteres o humitats.
- Sistemes de tancament i accionament d’elements mòbils.
- Juntes, trobades i canalons.
- Estat d’elements sostenidors, ancoratges, segellats, etc.
DIVISIONS INTERIORS
Parets:
- Aparició d’humitats,
- Fissures, esquerdes i despreniments.
- Despreniments, peces soltes.
Portes, mampares i baranes d’escales:
- Tancaments defectuosos.
- Trencaments de cristalls.
- Fixacions i ancoratges defectuosos.
- Atac de fongs o insectes en la fusta.
- Oxidacions i corrosions en elements metàl·lics.
- La pintura de la fusteria i la serralleria.
- Mecanismes de tancament i maniobra.
- Ajustar i greixar tancaments, frontisses i altres elements mòbils de la fusteria i elements de protecció.
AÏLLAMENTS TÈRMICS I ACÚSTICS
Deteriorament superficial.
INSTAL·LACIONS
Electricitat:
- Interruptors diferencials comuns individuals.
- Dispositius de protecció, secció dels conductes i aïllament.
Ascensors: inspecció general i completa de tots els elements que componen la instal·lació. Inspecció de manteniment preventiu.
Lampisteria i Sanejament:
- Revisió de les claus.
- Escomesa (inspecció de la clau de tall i comprovació de l’existència de corrosió, incrustació.
- Neteja d’arquetes.
- Sistemes de control i regulació de la pressió.
- Sistemes de tractament d’aigua (Sistemes de descalcificació).
- Dipòsit d’aigua (neteja i desinfecció).
Gas:
- Comprovació mitjançant aigua *jabonosa de l’estanqueïtat de la clau de pas de les escomeses, tant oberta com a tancada.
- Canvi de tub flexible abans de la data de caducitat.
- Neteja en fred del *purgador.
- Comprovació de les claus de pas de l’edifici i de cada habitatge.
- Realització de proves d’estanqueïtat en les canalitzacions.
- Comprovació del regulador de pressió.
- Comprovació de l’estanqueïtat de la xarxa a pressió de servei i revisió completa.
- Comprovació de l’estanqueïtat de la clau de tancament.