Departamento Técnico

Un PROCESO DE REHABILITACIÓN se inicia con el diagnóstico del estado del inmueble establecido por el técnico competente, y finaliza, en su aspecto más formal, con la ejecución de las obras.

A continuación describiremos los agentes que intervienen en una obra y los trámites a seguir para garantizar el adecuado desarrollo y buen fin de las obras:.

CONTRATACIÓN DEL TÉCNICO FACULTATIVO

Reconocer el estado de un inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias son funciones que sólo pueden ser asumidas por técnicos con la titulación profesional y académica habilitante a tales efectos. En materia de rehabilitación,  la Ley de Ordenación de la Edificación establece que las titulaciones habilitadas son las de Arquitecto y Arquitecto Técnico.

Redacción de proyecto:

De acuerdo con la legislación vigente, la mayoría de las actuaciones de rehabilitación que afectan a los elementos comunes de un edificio requieren la redacción de un proyecto técnico.

El proyecto es el conjunto de documentos que define el alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones propuestas, de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. Un proyecto de rehabilitación debe documentar fielmente el estado previo a la intervención, del edificio, y el estado final propuesto, señalando, acotando y describiendo las zonas objeto de actuación y los métodos de intervención, y definiendo las obras con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución.

Un proyecto de ejecución debe contener la siguiente documentación: Memoria, Planos, Pliego de Condiciones, Mediciones y Presupuesto. Visado previamente por el Colegio Oficial de Arquitectos, es requisito indispensable para la tramitación de la licencia junto con el Estudio de Seguridad y Salud .

Dirección de obra:

La dirección de las obras por técnicos facultativos es obligatoria para la ejecución de las actuaciones que requieren proyecto. El técnico asume la función de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de la edificación.

Son obligaciones del director de obra, entre otras:

Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

Elaborar, a requerimiento de la propiedad o con su conformidad, las modificaciones del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra.

Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto.

Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

LICENCIA DE OBRAS

Es necesaria para realizar cualquier tipo de obras de rehabilitación. Se tramita a través del Ayuntamiento del Municipio donde se localice la obra y el solicitante deberá abonar las tasas e impuestos que correspondan segun la naturaleza y el coste de ejecución de las obras.

LA CONSTRUCTORA

Es el agente que ejecuta, con medios humanos y materiales, las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato que se suscriba. Forman parte de sus obligaciones, entre otras:

Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de la obra.

Designar al jefe de obra que asuma la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia debe tener la capacitación adecuada.

Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.

Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

Suscribir las garantías necesarias.

EL CONTRATO

El contrato con la empresa adjudicataria debería recoger entre otros los siguientes aspectos:

            • Definición de las obras a ejecutar.
            • Precio de las obras ajustándose las mediciones del proyecto.
            • Plazo de ejecución de las obras.
            • Forma de pago.
            • Retenciones.
            • Periodicidad de las certificaciones.
            • Control de calidad establecido.
            • Retrasos por fuerza mayor.
            • Penalizaciones.
            • Aprobación de precios contradictorios.
            • Ampliación de presupuestos.
            • Recepción de las obras.
            • Cláusulas de resolución del contrato por incumplimiento.
EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

Inicio: Las obras sólo pueden iniciarse, bajo dirección facultativa, una vez obtenida la correspondiente licencia o, en su caso, al amparo de una orden de ejecución.

Control y ejecución: Las obras deben ejecutarse con estricta sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones, debidamente formalizadas, bajo las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa . Las órdenes e instrucciones, así como las incidencias de la construcción deberán recogerse en el Libro de Órdenes y Asistencias. Este libro se llevará desde el comienzo de las actuaciones y al producirse la recepción de las mismas se entregará una copia a la propiedad.

Modificaciones: Las modificaciones del proyecto original que puedan surgir durante la ejecución de las obras deben ser autorizadas por la propiedad, precisando, en su caso, la tramitación de la modificación de la licencia inicial si implicaran una alteración sustancial de las actuaciones previstas. En cualquier caso deben quedar debidamente documentadas e incorporadas al proyecto inicial.

FIN DE LAS OBRAS

La finalización de las obras se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor, donde como mínimo se hará constar:

            • La fecha del Certificado Final de Obra
            • El coste final de la ejecución material de la misma
            • La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas

Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.

RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS DE LOS AGENTES

La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías, así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio:

Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente su estabilidad.

Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en los elementos constructivos o las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

Durante 1 año, de los daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.