Inspección Técnica de Edificios

Inspección técnica de los edificios (ITE) - Certificado de Aptitud del Edificio

La inspección técnica de los edificios, en vigor desde el 26 de febrero de 2011, es un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas con el fin de verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

La inspección es visual y se hace sobre aquellos elementos accesibles del edificio. No tiene por objeto detectar posibles vicios ocultos ni prever causas sobrevenidas, aunque se puede extraer la conveniencia de una diagnosis más profunda. Lo tiene que llevar a cabo el/la técnico/a con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación, contratado/a por los titulares del edificio a inspeccionar.

La ITE da lugar a un informe que describe el estado actual del edificio, las deficiencias detectadas y plazo para enmendarlas y la calificación del estado general del edificio. El informe es previo a la obtención del Certificado de Aptitud del Edificio, expedido por la Administración.

PREGUNTAS FRECUENTES:
¿Qué finalidad tiene esta inspección técnica?

La finalidad de esta inspección es instituir un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas para verificar el deber de que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

¿En qué supuestos es obligatoria esta inspección técnica?

Se tienen que someter a inspección técnica obligatoria:

1) Los edificios plurifamiliares de viviendas en función de su antigüedad.

2) Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales.

3) Si el edificio o las viviendas del edificio se tienen que acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación.

¿Las viviendas unifamiliares se tienen que someter a esta inspección técnica?

No, aquellos edificios que, según la normativa urbanística de aplicación, tengan la consideración de unifamiliares no se tienen que someter a inspección técnica obligatoria, y restan sujetas a la normativa de habitabilidad vigente.

¿Hay un plazo para hacer esta inspección técnica?

Según la antigüedad del edificio, los plazos máximos previstos para pedir a la Agencia de la Vivienda de Cataluña el certificado de aptitud correspondiente, son los siguientes:

1) Edificios anteriores a 1930 hasta el 31/12/2012.

2) Edificios entre 1931 y 1950 hasta el 31/12/2013.

3) Edificios entre 1951 y 1960 hasta el 31/12/2014.

4) Edificios entre 1961 y 1970 hasta el 31/12/2015.

5) A partir de 1971 hasta el 31 de Diciembre del año en que el edificio logre los 45 años de antigüedad.

¿A quien corresponde la obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica?

La obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica corresponde a:

▪ Propiedad vertical: a los propietarios/propietarias.

▪ Propiedad horizontal: a la comunidad de propietarios/propietarias.

Los propietarios/propietarias y las personas ocupantes de las viviendas tienen que facilitar el acceso a las viviendas y a las otras entidades del edificio en el momento de la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del edificio.

¿Quién se tiene que hacer cargo del coste económico de esta inspección técnica?

El coste económico derivado de la inspección técnica obligatoria es a cargo de las personas obligadas a la realización de la inspección (propietarios/as del inmueble o comunidades de propietarios según sea el caso).

¿Quién puede llevar a cabo la inspección técnica de los edificios?

La inspección técnica de los edificios de viviendas la tiene que llevar a cabo un/a técnico/a con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.

¿Qué es el contenido del informe técnico?

El informe de la inspección técnica, que se elabora siguiendo un modelo normalizado por la Agencia y tiene que indicar:

1) La descripción del estado actual del edificio.

2) Deficiencias detectadas y plazo para enmendarlas.

3) Calificación del estado general del edificio.

Este informe se tiene que ajustar a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia de su autor/a, y al de veracidad de las manifestaciones que se contengan.

¿Cómo se califican en el informe las posibles deficiencias?

El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas tiene que detallar las deficiencias detectadas en los diversos elementos constructivos del edificio, y las tiene que calificar de la siguiente manera:

“Deficiencias graves”: son las que, por su importancia, hay que enmendar en los plazos indicados. En el supuesto de que representen un riesgo para las personas, hay que indicarlo expresamente y detallar las medidas urgentes de seguridad a adoptar previas a la ejecución de las obras.

“Deficiencias leves”: son las que, sin ser graves, hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte de este.

¿De acuerdo con las deficiencias detectadas, como se califica el estado general de un edificio?

Según el tipo, la gravedad y la generalización de las deficiencias, el estado general de un edificio puede ser:

“Muy grave”: existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. En este caso, el informe tiene que especificar las medidas de seguridad que hay que adoptar con carácter inmediato, las deficiencias que se tienen que reparar y el plazo para hacerlo.

“Con deficiencias graves”: la existencia de deficiencias que por su importancia hay que enmendar. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas especifica las deficiencias que se tienen que reparar y el plazo para hacerlo. En el supuesto de que las deficiencias comporten riesgo para las personas, hay que describir las medidas urgentes de seguridad a adoptar, previas a la ejecución de las obras.

“Con deficiencias leves”: la existencia de deficiencias producidas por carencia de conservación. Hay que efectuar trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte.

“Sin deficiencias”: no se aprecian deficiencias.

¿A quien tiene que entregar lo/la técnico/al informe de la inspección técnica?

1 - Si el estado general del edificio es calificado como Muy grave este se entregará a la Propiedad y a la Agencia.

2 - Si el estado general del edificio es calificado con Deficiencias graves este se entregará a la Propiedad del edificio o al representante de la Comunidad de Propietarios.

3 - Si el estado general del edificio es calificado con Deficiencias leves o sin deficiencias este se entregará a la Propiedad del edificio o al representante de la Comunidad de Propietarios y a la Agencia.

¿Cuáles son las actuaciones a realizar por la propiedad del edificio a la vista del informe técnico?

Calificación del estado general del edificio de Muy Grave: 1. Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas con objeto de evitar situaciones de riesgo para las personas. 2. Enmendar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico.

Calificación del estado del edificio con deficiencias Graves: 1. Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas con objeto de evitar situaciones de riesgo para las personas. 2. Enmendar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico. 3. Una vez finalizadas las obras de enmienda de deficiencias se presentará ante la Agencia solicitud de expedición del certificado de aptitud, a la cual habrá que adjuntar el informe de la inspección técnica y certificado final de obra de la Dirección facultativa que ha dirigido las mencionadas obras y que acredite su correcta realización y finalización.

Calificación del estado general del edificio con deficiencias Leves: Hay que llevar a cabo los correspondientes trabajos de mantenimiento.

Calificación del estado general del edificio Sin Deficiencias: Ninguna actuación.

¿Qué es la actuación de la Agencia a la vista del informe técnico?

La Agencia o bien del ente local que haya asumido la competencia otorgará un certificado de aptitud que notificará directamente a la propiedad. Este certificado de aptitud se hará tomando como base el informe de la inspección técnica de edificios de viviendas presentado y de las comprobaciones que pueda realizar. Según qué sea el estado general del edificio, el certificado de aptitud puede ser de apto o no apto.

¿En qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación de apto?

▪ Cuando el estado general del edificio se califica “sin deficiencias”.

▪ Cuando el estado general del edificio se califica “con deficiencias leves”. En este caso, la resolución de otorgamiento del certificado indicará los trabajos necesarios de mantenimiento que hay que llevar a cabo para evitar la degradación del edificio o de una parte de este.

▪ Cuando la propiedad de un inmueble solicita el certificado de aptitud un golpe realizadas las obras indicadas en el informe de inspección técnica que calificaba el estado del edificio “con deficiencias graves”. Habrá que adjuntar el correspondiente certificado final de obra que acredite su correcto realización y finalización.

¿Y en qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación de no apto?

El certificado de aptitud será no apto, cuando del informe de la inspección técnica resulte que el estado general del edificio es “muy grave”.

¿Qué plazo tiene la Agencia para notificar el certificado de aptitud?

El plazo para notificar este certificado es de dos meses. En el caso de Deficiencias Graves a partir de la entrada de la solicitud de la propiedad del inmueble acompañada del informe de la inspección técnica y, si se tercia, de la certificación técnica de enmienda de las deficiencias señaladas al informe de la inspección y que acredite su correcta realización y finalización. En el caso de Deficiencias Muy Graves, Leves o Sin Deficiencias, a partir de la presentación del informe de la inspección técnica por medios electrónicos por parte del/ de la técnico/a. En el supuesto de que la Agencia modifique o complemente la relación y calificación de las deficiencias señaladas en el informe técnico, y también los plazos para enmendarlas, el plazo de dos meses se computa desde la entrada de la solicitud acompañada, si procede, de la certificación técnica que acredite la enmienda de deficiencias.

¿Cuál es la vigencia del certificado de aptitud?

El certificado de aptitud con la calificación de apto tiene una vigencia de 10 años. Transcurrido este plazo , hay que renovarlo, siguiendo el mismo procedimiento, dentro del año siguiente al de su caducidad.

¿Se pueden transmitir viviendas situadas en edificios obligados a pasar la inspección técnica?

En las transmisiones de viviendas entre vivos, las personas transmitientes tienen que entregar a las personas adquirientes, en el supuesto de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica, copia debidamente autentificada del certificado de aptitud. Si no se dispone de la mencionada resolución administrativa porque el edificio no haya pasado todavía la inspección técnica , o bien, porque el informe de la inspección técnica determina deficiencias que todavía no han sido enmendadas, las personas adquirientes pueden exonerar de manera expresa las personas transmitientes de la obligación de entregarlos este certificado. En este caso, la transmisión queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

¿Cuáles son las consecuencias en caso de no solicitar el certificado de aptitud de un edificio de viviendas dentro del plazo legalmente establecido?

En este supuestos, la carencia del certificado de aptitud puede dar lugar, con las diligencias previas adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables, en conformidad con aquello que prevé la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

¿Y en caso de haber solicitado el cert. de aptitud pero que no se hagan las obras de enmienda de deficiencias?

El incumplimiento de la realización de las obras de enmienda de deficiencias o de la adopción de medidas de seguridad previstas a la normativa facultan la Agencia para adoptar las órdenes de ejecución y otras medidas de intervención administrativa previstas a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda.