Preguntas Frecuentes

¿Qué debo aportar para que me confeccionen un presupuesto y que me van a cobrar por ello?

Si la Comunidad de Propietarios no está decidida a ejecutar las obras ya que previamente quiere tener una orientación de lo que les puede costar, simplemente nos han de indicar sobre que partes del edificio quieren actuar y será nuestro departamento técnico quien se encargue del resto.

Si por el contrario la Comunidad de Propietarios tiene claro que va a ejecutar las obras, lo recomendable es que previamente solicite a un arquitecto técnico o a nosotros mismos el proyecto de ejecución, ya que igualmente lo va a necesitar para solicitar el permiso de obras. En base a este proyecto, en donde se han definido por partidas y mediciones los trabajos a realizar, confeccionamos el presupuesto. En cualquiera de los dos casos la elaboración del presupuesto es totalmente gratuita.

¿En que casos se debe solicitar permiso de obras, quien lo hace y cuanto cuesta?

Todas las obras a ejecutar en una Comunidad de Propietarios, por pequeñas que sean, requieren de licencia de obras menores.

Nosotros nos encargamos absolutamente de todo, tanto de elaborar la documentación necesaria (proyecto técnico, plan de seguridad, etc) como de presentarla ante el Ayuntamiento que corresponda.

El importe varia según las características de la obra. Pero aproximadamente deben contar entre un 5 y un 10% del importe total del presupuesto, según los honorarios del facultativo que designen para elaborar el proyecto de ejecución y las tasas e impuestos que les cobren en su ayuntamiento.

¿Qué ayudas existen y quien las gestiona?

Básicamente existen dos tipos de ayudas, las proporcionadas por el Ayuntamiento (Barcelona posa’t Guapa) y las de la Generalitat.

Las primeras se cuantifican según el tipo de obra a realizar y las segundas dependen de la situación “económica” del demandante, ya que las piden individualmente cada miembro de la comunidad.

Las subvenciones del Ayuntamiento las gestionamos y tramitamos nosotros íntegramente. Las de la Generalitat solo podemos tramitar la documentación relacionada con la obra ya que la concerniente a los ingresos la tiene que tramitar individualmente cada demandante debiendo presentar y compulsar los ejemplares originales de escrituras de propiedad, renta, y D.N.I.

¿Qúe función tiene el Técnico Facultativo?

Reconocer el estado de un inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias son funciones que sólo pueden ser asumidas por técnicos con la titulación profesional y académica habilitante a tales efectos. En materia de rehabilitación,  la Ley de Ordenación de la Edificación establece que las titulaciones habilitadas son las de Arquitecto y Arquitecto Técnico.

Redacción de proyecto:

De acuerdo con la legislación vigente, la mayoría de las actuaciones de rehabilitación que afectan a los elementos comunes de un edificio requieren la redacción de un proyecto técnico.

El proyecto es el conjunto de documentos que define el alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones propuestas, de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. Un proyecto de rehabilitación debe documentar fielmente el estado previo a la intervención, del edificio, y el estado final propuesto, señalando, acotando y describiendo las zonas objeto de actuación y los métodos de intervención, y definiendo las obras con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución.

Un proyecto de ejecución debe contener la siguiente documentación: Memoria, Planos, Pliego de Condiciones, Mediciones y Presupuesto. Visado previamente por el Colegio Oficial de Arquitectos, es requisito indispensable para la tramitación de la licencia junto con el Estudio de Seguridad y Salud .

Dirección de obra:

La dirección de las obras por técnicos facultativos es obligatoria para la ejecución de las actuaciones que requieren proyecto. El técnico asume la función de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de la edificación.

Son obligaciones del director de obra, entre otras:

Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

Elaborar, a requerimiento de la propiedad o con su conformidad, las modificaciones del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra.

Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto.

Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

¿Que responsabilidades tiene la constructora?

Es el agente que ejecuta, con medios humanos y materiales, las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato que se suscriba. Forman parte de sus obligaciones, entre otras:

Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de la obra.

Designar al jefe de obra que asuma la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia debe tener la capacitación adecuada.

Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.

Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

Suscribir las garantías necesarias.

¿Qué información debe contener el contrato de obra?

El contrato con la empresa adjudicataria debería recoger entre otros los siguientes aspectos:

            • Definición de las obras a ejecutar.
            • Precio de las obras ajustándose las mediciones del proyecto.
            • Plazo de ejecución de las obras.
            • Forma de pago.
            • Retenciones.
            • Periodicidad de las certificaciones.
            • Control de calidad establecido.
            • Retrasos por fuerza mayor.
            • Penalizaciones.
            • Aprobación de precios contradictorios.
            • Ampliación de presupuestos.
            • Recepción de las obras.
            • Cláusulas de resolución del contrato por incumplimiento.
¿Qué fases sigue la ejecución de una obra?

Inicio: Las obras sólo pueden iniciarse, bajo dirección facultativa, una vez obtenida la correspondiente licencia o, en su caso, al amparo de una orden de ejecución.

Control y ejecución: Las obras deben ejecutarse con estricta sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones, debidamente formalizadas, bajo las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa . Las órdenes e instrucciones, así como las incidencias de la construcción deberán recogerse en el Libro de Órdenes y Asistencias. Este libro se llevará desde el comienzo de las actuaciones y al producirse la recepción de las mismas se entregará una copia a la propiedad.

Modificaciones: Las modificaciones del proyecto original que puedan surgir durante la ejecución de las obras deben ser autorizadas por la propiedad, precisando, en su caso, la tramitación de la modificación de la licencia inicial si implicaran una alteración sustancial de las actuaciones previstas. En cualquier caso deben quedar debidamente documentadas e incorporadas al proyecto inicial.

¿Qué responsabilidades y garantías asumen los agentes que intervienen en el proceso de rehabilitación?

La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías, así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio:

Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente su estabilidad.

Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en los elementos constructivos o las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

Durante 1 año, de los daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.